二、百位分析：上期开出号码2，前10次号码2出现之后下期分别开出号码：7598486744，其中号码大小比为7：3，小 号表现较冷；奇偶比为4：6，基本持平；012路比为2：5：3，2路号码走温。本期参考号码：2。
关于房地产有莫得泡沫，若是还说莫得，那全身荆棘，嘴巴应该是最硬的。
2022年开动，一二三线城市房价增速已全部跌入负值，回到了2015上半年—住户信贷大扛鼎前的状态。
再来望望房价卸鼎对比，好意思国卸了6年，日本卸了19年，价钱分辩卸掉37%和47%。
T+3（2021-2024）的我国卸了些许？如故卸了杰出40%。
“一线大城市房价最稳，就算跌也不会跌太多” ，日本泡沫经济冲破前好多日本东谈主也这样以为，大城市能连接眩惑东谈主才，价钱应该会最坚挺。
事实上泡沫酿成时，日本6大城市房价（灰线）涨幅远超世界平均水平（紫线），而在泡沫冲破后，其跌幅也远超世界均值，价钱波动很大，这其实和大城市房产的高金融属性密切联系。
2021岁首开动指示家东谈主和一又友别再芜俚买房，但即即是2021下半年如故出现危境，其时也险些没东谈主投诚，房价未来会崩溃式着落。
为什么？因为昔日几十年房价的涨幅，已满盈让大部分东谈主投诚，房产是最保值的投资品。
那为什么判断房地产泡沫，其时主要不雅察4个维度：
1、租售比【年房钱/房屋总价】
2、房价收入比【房屋总价/东谈主均可摆布收入】
3、债务收入比【住户每月（年）债务还款金额/住户每月（年）收入金额】
4、供求比【住房供应量/住房需求量】
前两个主义比较直不雅，第3个是跟踪最时常的，第4个是最leading的主义。
那如故跌了3年，咱们再来不雅察这些主义的最新数据。
1、租售比【年房钱/房屋总价】
一二线城市的房钱收益率极低，限制2024年4月，百城住宅房钱收益率（租售比）为2.2%，最高的成皆也不外为2.75%，大部分中枢城市皆在2%以下，要知谈，这如故是房价着落3年后的驱散。
买房不错收房钱，听上去很好意思好，其实是念念多了。
因为从短期看，屋子是典型的欠债性财富，扣除欠债本钱后（杭州最新二套房贷利率为3.35%），房钱答复率致使会大幅跑输银行的按期进款（工行最新5年期进款利率为2%）。
假定房价不变，以杭州为例，二套首付25%，浮浅谋略【二套房的真是房钱答复率】=2%（杭州执行莫得2%）-3.35%×（1-25%）=-0.5125%
不错看到，在近3年租售比上升、房贷利率下降的前提下，一年的房钱收入仍不够支付利息，更别说跑赢银行进款了。
是以投资房地产的东谈主，根本不是奔着负收益的【真是房钱答复率】去的，就是念念等着房价连接上升，赚本金的相对收益。
若是还顽抗，咱们和全球一线城市进行横向比较。
凭证Numbeo2023年9月数据，在全球主要372个城市中，市中心的静态房钱答复率平均值为5.14%，中位值为4.50%，外围区的静态房钱答复率平均值为5.50%，中位值为4.95%。
即便推敲捏有用度后，北上广深，市中心房钱答复率不及1.5%，外围区房钱答复率不及1.7%，仍远低于纽约的3.1%（3.2%）、伦敦的2.9%（3.4%）、东京的2.5%（2.6%）。
2、房价收入比【房屋总价/东谈主均可摆布收入】
凭证Numbeo公布的房价平均数据和东谈主均可摆布收入，2023年9月，以使用面积谋略，即便推敲捏有用度后，北上广深市中心房价收入比分辩为33、44、37、32，仍远高于纽约、东京、伦敦的12、15、11；外围区房价收入比分辩为16、23、16、15，雷同远高于纽约、伦敦和东京的7、8、6。
若是还不够直不雅，对比日本1990年泡沫峰值时间，也才18倍（东京市中心房价是工薪阶级年收入的18倍，东京圈则是10倍），而好意思国在2008年金融危境之前，房价最贵的加州地区，不外也才年收入的8.5倍。
3、债务收入比（DTI）【住户每月（年）债务还款金额/住户每月（年）收入金额】
就全球处于相似发展阶段的经济体而言，我国住户杠杆率【家庭部门债务总额/GDP】要进取平均水平18%。
从杠杆率的增量角度来看，近十年我国住户的债务膨大速率在全球名列三甲。2011~2021年间，受住房类贷款快速增长的影响，我国住户杠杆率合计上行33.8%，增幅居于全球首位。
而同期，欧元区、好意思国等地区的住户部门处于去杠杆的阶段，杠杆率趋于下行，因此与阐述经济体住户杠杆率的差距其实是在逐年收窄。
由于不同经济体国民收入分拨的互异较大，住户杠杆率水平【家庭部门债务总额/GDP】并不行准确反馈住户的债务背负，因为GDP不错长入为经济体总收入，这个总收入要在不同部门之间分拨，一部分被政府部门拿走，一部分被企业部门拿走，剩下来的才是住户部门的收入。
是以【住户债务收入比】，能更好地反馈执行债务率荆棘。
不错看到2015那一年，债务收入比加快援手。我国住户债务收入比从2013年的68.7%沿路上行至2020年的119.7%，杰出日本、好意思国和德国等阐述国度的水平。
债务收入比的急速援手，本色上就是债务增速杰出了收入增速，住户端的欠债压力连接增长。若是住户部门的债务增速捏续高于收入增速，代表泡沫一直在积存。
是以，砖家说房地产是我国的经济救助，但这根救助其实挪用了住户部门的未来收入，家庭未来收入被当今的债务本金锁定，就意味着这根救助渐渐泡沫化，这是金融危境乃至经济危境的前兆。
从住户的偿债比率【住户每年还本付息金额/可摆布收入】来看，我国在全球已处于中等偏高水平。自2008年金融危境以来，阐述经济体住户部门偿债比率举座呈下降态势，而住户偿债比率快速上行，至2021年末已达到12.2%，杰出英、好意思、日、德等阐述经济体。
住户债务主义是我其时跟踪最时常的一个主义，为什么？因为最能预示泡沫的严重进度。
浮浅长入，举债搞发展本人莫得问题，但举债后产生的答复，若是不行消逝债务本钱，那这样的债务开销是没挑升旨的，未来一定会走向借新还旧。
住户债务无法无至极上升，一朝出现债务增速下降，离房地产传闻的幻灭就不远了。
凭证中国东谈主民银行，2023Q3，东谈主民币房地产贷款余额同比下降1000亿元东谈主民币，至53.19万亿元。这是2005年有此数据以来的初度同比下降。同期个东谈主住房贷款余额下降4900亿元，至38.42万亿元，为联结第二个季度同比萎缩。
住户信贷增速如故从2017年巅峰时的25%沿路降到了5%傍边（这亦然为什么有的大神在2018年就作出房地产见顶的论断），即便从2022年开动连接降息，也无法进击住户信贷需求的捏续下降。
2024年房贷增速（红线）如故降至接近0，而上一波大扛鼎的峰值在2016年底，增速接近40%。
回特殊来看，2016年后住户部门猛冲，其实是被指引对冲红线的去杠杆，近些年扛不动了，也渐渐认知到上了套，开动卸鼎跑路。
对比日本，卸鼎前亦然大企业扛不动，个东谈主房贷则接盘大幅上升，扛了5~6年，1989年达到峰值，此时也刚巧是房价和泡沫的巅峰，市集换手亦然最强烈的。
2015年后暴力扛鼎的治愈点是曲常明晰可见的，住户房贷总量与工资收入，而后脱离线性区，住户暴力加杠杆使得房贷余额与工资收入脱锚，自2021年开动灾祸的再均衡进程（房贷余额一阶导数减小，向收入弧线进行拘谨）。
所在来看近3年住户的进款和贷款最新变化，与2016~2018年的顺周期恰好相背，其时是多贷少存（进款厌恶，高欠债偏好），跟着高欠债灾祸的蔓延久了，被金融规则西席，当今是少贷多存（欠债厌恶，高进款偏好），之前是倾力扛鼎，当今是自我疗愈。
悉数高负借主体，当现款流崩坏时，皆会出现利息赤字产生的债务余额自动上升，日本卸鼎后的“借金地獄”描述的就是访佛情况，一个80年代暴力扛鼎的日同族庭，当卸鼎后又濒临降薪/裁人时，可能连到期的债务利息皆还不清，会导致债务总余额自动上升，然后被迫借新债，堕入债务越还越多的地狱状态。
跟着债务存量越来越大，每一次小周期刺激后信贷增速峰值皆不才降，雷同的药量下去，药效越来越差，捏续技术也越来越短。
是以，当今最大的矛盾就是对东谈主民公共日益上升的扛鼎需求与东谈主民公共连接下降的扛鼎材干之间的矛盾。
2015~2016年那波逆势暴力加杠杆之是以会发生，一个很巨大的基础就是从20世纪末商品房计策启动后惟有短短十多年，管理系统开发公司住户债务和杠杆险些是从0起步，而后沿路快速进取冲，从来没下过。
莫得资历过完满的信贷周期，根底莫得对债务反作用的切实体会，是以才能冲得这样勇敢，这样美丽。惟有感受过高杠杆后的被迫去杠杆进程，才会明白债务的反作用有多灾祸。
而住户财富欠债表（尤其是高财富、高债务、低现款流/收入愈加脆弱）一朝损坏，竖立起来会相等缓慢，因为住户部门只可通过工资性收入（少数东谈主有财产性收入）渐渐填补被透支的债务。
这个进程中同期又会压制经济潜在产出，使得家庭部门的预期收入反而变少。
是以房产，名义看是物理属性的居住花样，再看深少量会发现更是金融属性下的典质物，再看到最内核属性，其实是嵌套在财政轮回中的住户进款与未来收入回收器。
体当今宏不雅上就是，经济发展模式严重依赖债务驱动，当债务对经济产出的角落效应大幅下滑时，信贷膨大永久刺激房地产市集的反噬性渐渐体现出来，经济增速势必会大幅下滑，而况不具有可捏续性。
这个主义咱们也不错从房企的角度来看，其实在2013年，底本预期房企未来的日子不太好过，没念念到，2015年PBC扩表定向支捏，来了一波加价去库存，硬生生把房企的苦日子变成了好日子。
直到2021下半年，恒打开动爆雷，才发现所谓的财富再奈何多，欠债再奈何荫藏，其实照旧要看现款流，现款流不及，财富再多亦然胪列。
因为当你开动解决财富的时候，往返敌手方一定会狠狠打折来薅羊毛，财富转眼贬值出现明斯基技术。
IMF最新阐述中专门分析了中国的房地产流动性危境，对金融系统，尤其是对银行系统的潜在冲击：按财富谋略，45%的房地产征战商可能无法用盈利来支付其债务，若是其库存价值按照咫尺的房地产价钱进行调整，20%的征战商可能会出现歇业情况。
4、供求比【住房供应量/住房需求量】
供求关系，从长周期看，东谈主口结构其实是最当先的先行主义（亦然最径直、最深远的主义），日本1970年代中期开动，每年的出身东谈主口就开动大幅下降，而后15年降了近50%，也就是说日本1980年代泡沫巅峰时间，其实是逆着东谈主口结构变化趋势所进行的终末荒诞，出身东谈主口骤降产生的急速老龄化对东谈主口结构的冲击，使得扛鼎动能的下降不可幸免。
先参考日本其时东谈主口萎缩与大幅加多的房屋空置量。
不错看到东谈主口增速在1970年代中期就如故触顶并捏续着落，但随后80年代房地产泡沫还在逆势往上吹，在可预念念的未来里（至少本世纪内），东谈主口结构险些不可能逆转，老龄化还会连接加重，空置房屋也会连接上升，是以上世纪80年代那波扛的亦然世纪鼎。
日本的执行房价，到当今也只回话了总跌幅的25%傍边，而这回话的25%照旧在2012年安倍经济学暴力刺激后的驱散，当今基本也就1980年的水平，本世纪内超越历史峰值的可能性皆很低。
再来看我国和日本的劳能源东谈主口变化趋势对比，日本1994年过峰，CN2015年过峰，差20年。
2022年我国一线城市东谈主口亦然初度同步转负。
集会国对我国未来劳动东谈主口趋势的瞻望连接下调。
列国劳动年齿东谈主口下降幅度名次（2030-2005），我国第三，仅次于沙特和新加坡。
从长周期视角看国内城市住房需求变化，未来将跟着东谈主口结构的变化（深蓝）而捏续下降，是以2015年后的那一波饥肠辘辘，亦然逆势大扛鼎，执行居住需求其实如故触顶下降。
但依然摆布价钱上升预期（加价去库存，重复通胀慌张指引），靠房地产投资（灰色）和置换需求（浅蓝）救助，与住户部门大抗鼎刚巧共振（2017~2018住户扛鼎最猛的时候恰好就是总住房需求的峰值），让住户部门加了几十万亿的杠杆，把未来几十年的现款流贴现进去，在长周期接终末一棒，锁住流动性，然后沿路向南。
历史老是惊东谈主的相似，中日购房东力东谈主口的峰值恰好就是悉数这个词房地产市集膨大的峰值，日本在1988年傍边，我国在2018年傍边，刚好出入30年。
购房东力东谈主口的上升是自主需求上升的基础，带动了悉数这个词市集的正反馈膨大，而当这种膨大酿成时，价钱上升，投资性需求也很容易会随之上升，进一步扩大了正反馈，投资性需求起到了访佛放大器的后果，中日的房地产市集峰值皆是由自主执行需求与投资性需求共振所酿成的，格外于两个浪的重复，放大了悉数这个词周期的波动。
顺周期时，自主需求重复投资需求，同期往前冲，双抗鼎连接夯实正反馈，逆周期时，自主需求下降重复投资需求裁撤，同期双卸鼎。是以悉数这个词周期波动会很大，自住需求是波动需求，而投资性需求不管在膨大照旧诽谤周期，皆起到了放大波动的作用。
40%的首套购房者年齿处于25-34岁之间，而这个年齿组的东谈主口总和恰好在2017年触顶，和大抗纵情度基本上同频共振，而后沿路权贵下降，2030年将从峰值卸掉30%（约5000万）。
是以城市住宅需求变化趋势，基本没悬念，仅仅下减慢度的问题，2018年隔邻抗的基本就是世纪大鼎，未来东谈主口身分产生的影响会越来越赫然，当今仅仅刚过均衡点的早期阶段。
IMF瞻望未来10年新址需乞降2012-2021年比较卸掉35%-55%。
最严重的所在新开工会卸到30%皆不到，致使0%（蓝柱），也就是说哪怕新开工清零了，新增刚需也无法糜掷掉存量的库存+投契者的抛盘。
再来看也曾的海外金融中心，高力海外的数据夸耀，四月份香港甲级写字楼空置率接近15%，是2019年水平的三倍多，杰出曼哈顿和新加坡分辩为12.5%和4.6%的空置率水平。
李嘉诚的长江集团中心写字楼空置率约为25%，李兆基的在建写字楼The Henderson出租率仅为30%。
世邦魏理仕揣测，未来三年市集将至少有700万正常英尺的甲级写字楼入市，疫情之前的年收受率惟有180万正常英尺，看来需要数年技术才能消化新供应。
app房价还会跌吗？应该有了谜底。
不错看到，4个主义中，【租售比、房价收入比】这2个主义还远莫得看到见底的迹象，而【债务收入比、供求比】这2个主义未来还有一段相等漫长的再均衡进程。
东谈主口结构剧变【Demographic Transition】+住户部门之前急速加杠杆产生的债务积压反作用【Household Debt Overhang】，将连接分解传统叙事构建的长程联系性。
最自后归来下，咫尺边临的窘境：
念念要保管房价，就必须稳住住户债务，同期提高住户收入（房价必须要靠连接填入住户债务/住户收入来救助）。
但咫尺住户收入增速，又远低于住户卸鼎速率。
为什么住户收入增速低？因为内需莫得起来，承载不了产能，只可让企业出海去外面拼价钱。
为什么内需起不来？前边如故评释过，当住户债务增速捏续高于收入增速，其实就是挪用了未来的收入，而内需所对应的开销一定是在收入边界内的（还有一个关节就是既得利益的阻力）。
换句话说，砖家说的房地产是经济救助，其他行业皆被房地产祸殃完毕，可不就是经济救助了？
同期高企的住户债务，以及悲不雅的预期收入，又导致生养率断崖下降，而生养率断崖下降和老龄化超预期加快所带来的东谈主口结构剧变，又是信贷膨大的一个硬管制。
这里提一句，砖家总把这种逻辑反过来说，当今的年青东谈主只念念享受生计，不肯受苦，本色上皆是流氓逻辑，明明是年青东谈主被降薪裁人，莫得收入增长预期，谁自得生孩子？
一朝房价开动着落，预期自我强化，就会酿成更大的跌幅，然后变成硬着陆。
是以着实的软着陆，是要让经济开脱房地产不停，收场全民收入上升，对冲房价泡沫。毁灭房价信仰，居然是为了托住房价泡沫，有点我方拔我方头发，离开地球名义的嗅觉。
总有东谈主以为，2012年东谈主口红利开动渐渐消逝之后，幸而还有房地产杰出，经济增速莫得断崖下滑。其实早在2018年，房地产对经济的举座作用如故转为负数，但仍走不出惯性旅途和诡计。
恰正是因为连接地强化保房价的理念，才使得经济一直莫得走出下行的态势。
终末，为什么房地产泡沫直到2021下半年才被刺破？
无意是因为，东谈主口红利加上东谈主民的受苦耐劳和忍气吞声，在这个地球上无出其右。